步骤1：前期摸底——预算锁定与新政合规核查
这一步是避免后续踩坑的关键。首先，你得算清楚总预算：25万欧房价只是基础，还要加上税费（约7-10%）、律师费（1-2%）、翻译公证等隐性费用（约5000欧），建议总预算预留28-30万欧。其次，2026年新政下，雅典市中心部分区域已不再适用25万欧门槛，需登录希腊移民局（Hellenic Migration Policy Ministry）官网查询最新合规区域列表，投资移民者切勿凭旧经验选房。
步骤2：选房签约——合规房产锁定与费用明细
找当地持牌中介筛选合规区域的房产（优先选带产权清晰证明的房源），签购房意向书（Letter of Intent）时支付10%定金（需通过希腊合规银行账户转账）。以下是2026年参考费用明细：
| 费用项目 | 英文术语 | 2026年参考金额/占比 |
|---|---|---|
| 房产总价 | Property Price | ≥25万欧 |
| 二手房产转让税 | Property Transfer Tax | 3% |
| 新房增值税 | VAT | 24%（部分偏远区域豁免） |
| 律师费 | Legal Fees | 1.5-2% of房价 |
| 公证费 | Notary Fees | 1-1.5% of房价 |
希腊移民的房产投资需严格提供资金来源证明（如银行流水、工资单），避免因资金问题被拒。
步骤3：材料准备——身份申请与认证
需准备的核心材料包括：护照（有效期≥1年）、无犯罪记录证明（需Apostille海牙认证+希腊语翻译）、房产合同（经公证）、资金证明（近6个月银行流水）。注意：所有外文材料需由希腊法院认可的翻译机构翻译，否则会被要求补料。
步骤4：提交申请——居留许可（Residence Permit）递交
委托当地律师向希腊移民局提交申请，申请费约1500欧/人，家属随行需额外支付500欧/人。2026年新政下审核周期缩短至2-3个月，相比EB-5的数年等待，希腊签证的效率更适合急于拿身份的家庭。
步骤5：获批拿卡——居留卡领取与义务
获批后需本人到希腊当地警局录入指纹，领取有效期5年的居留卡。后续义务：每年需在希腊停留至少7天，房产需持续持有（不可出售），否则身份会被取消。
步骤6：永居规划——从临时到永久居留（Permanent Residence）
持有临时居留5年后，可申请永久居留（无需语言考试）。申请费约2000欧/人，获批后可自由出入申根区，适合计划长期定居或子女教育的家庭。
总结：黄金签证的核心是合规与费用控制，每一步都要紧扣新政要求，避免因细节失误浪费时间和金钱。