一、准备期：区域筛选与资金合规（2-3个月）
1. 合规区域锁定（1周）
首先需确认房产所在区域符合希腊黄金签证的25万欧投资门槛要求。雅典的合规区域包括市中心核心区（如Syntagma、Plaka）、北部宜居区（Kifissia、Maroussi）及东部沿海区（Palaio Faliro）等，这些区域的住宅单价多在3000-5000欧元/㎡，25万欧可购置约50-80㎡的公寓或小别墅。需避开部分偏远郊区（如雅典西部部分区域），此类区域房产总价可能低于25万欧，但不符合投资移民的区域合规要求。
2. 资金来源证明准备（1-2个月）
需向希腊移民局提供资金合法来源证明，包括近6个月的银行流水、存款证明、工资单或企业纳税证明等。该环节费用包括：公证费（约500欧元/份）、翻译费（约300欧元/份）、资金来源解释函（律师协助撰写，约1000欧元）。若资金来自海外转账，需额外提供转账凭证及银行说明。
3. 委托专业机构（1周）
选择希腊本地持牌律师（需加入希腊律师协会）及房产中介，律师费通常为房产总价的1.5%-2%（按25万欧计算约3750-5000欧元），中介服务费约1%-1.5%（2500-3750欧元）。需签订委托协议，明确服务范围（如房产尽职调查、过户协助、签证申请等）。
二、申请期：购房过户与签证提交（3-4个月）
1. 房产尽职调查与签约（2周）
律师会核查房产的产权归属、有无抵押/纠纷、建筑合规性（如是否符合希腊建筑法规）等。确认无误后，签订购房意向书并支付定金（约房产总价的10%，即2.5万欧元）。若调查发现问题，可终止协议并退还定金。
2. 房产过户与税费缴纳（1个月）
过户需前往希腊土地登记局办理，缴纳以下税费：
- 房产交易税：24%（按房产评估价计算，25万欧房产约6万欧元）；
- 房产注册费：0.5%-1%（1250-2500欧元）；
- 印花税：0.15%（375欧元）。
总税费约占房产总价的25%-27%（25万欧房产约6.2-6.8万欧元）。过户完成后，会获得房产所有权证书（Title Deed）。
3. 黄金签证申请提交（1-2个月）
准备申请材料：护照（有效期至少1年）、房产所有权证书、资金来源证明、无犯罪记录证明（需公证翻译）、健康保险（覆盖希腊全境，年费约300欧元/人）。提交至希腊移民局（雅典总部或分支机构），申请费为600欧元/人。黄金签证作为希腊签证的一种，审批周期通常为2-3个月（2026年新政下或缩短至1个月）。
三、获批后：居留卡领取与长期维持（即时-5年）
1. 居留卡领取（1-2周）
获批后，需本人前往希腊移民局领取居留卡（有效期5年），可携带配偶及18岁以下子女一同领取。居留卡允许自由出入申根区，无需额外申请申根签证。
2. 续签要求与费用（每5年）
续签需满足以下条件：仍持有该房产、无犯罪记录、在希腊无不良信用记录。续签费用为300欧元/人，需提前1个月提交申请。若房产出售或转让，居留卡将自动失效。
3. 永居与入籍路径（可选）
持有黄金签证满7年，且满足每年在希腊居住至少183天的要求，可申请希腊永居或入籍。对比美国EB-5投资移民（需等待排期且资金要求更高），希腊黄金签证的入籍周期更短，适合希望快速获得欧洲身份的职场人士。