选房合规：25万欧净值是核心红线
问：25万欧购房的“净价”要求是什么？哪些费用不算入投资额度？
希腊黄金签证要求购房金额不低于25万欧元的“房产净值”，即不包含增值税（VAT）、律师费、公证费、房产交易税等附加费用。例如，若房产标价25万欧且含24% VAT（2026年希腊房产VAT标准），则实际支付会超过25万欧，但只有扣除VAT后的部分才算入投资额度——这意味着你需要确保净值达标，否则会直接导致申请被拒。作为希腊投资移民的核心项目，黄金签证对净值的要求是硬性条件，没有协商空间。
费用明细：别忽略10%-15%的附加成本
问：除了25万欧房款，还有哪些隐藏费用容易被忽略？
总费用通常比房款多10%-15%。具体包括：
1. 房产交易税：若房产是2026年以后建造且未交过VAT，需交3%交易税；
2. 律师费：约1%-2%房款（需找希腊本地持牌律师）；
3. 公证费：约0.8%-1.2%（按房产净值计算）；
4. 土地注册费：约0.4%-0.6%；
5. 年度房产税：按房产估值的0.1%-0.7%缴纳（每年都要交，别忘）。
这些费用是希腊移民申请者常踩的坑，提前列好预算清单能避免资金紧张。
续签维持：5年一次的关键细节
问：黄金签证续签需要满足哪些条件？多久续一次？
黄金签证首次有效期为5年，续签需每5年一次。续签条件包括：
- 房产持续持有（所有权不能转移，转租是允许的）；
- 无全球犯罪记录；
- 购买希腊本地医疗保险（每人每年约300-500欧元，覆盖基础医疗）；
- 未在希腊从事受薪工作（除非额外申请工作许可）。
注意：若房产有抵押贷款，需确保贷款金额不超过房产净值的50%，否则续签可能被拒。
子女随行：超龄后的身份保留技巧
问：子女随行的年龄限制是多少？超龄后如何维持希腊签证身份？
2026年政策下，随行子女需未满21周岁。若子女在续签时超龄，需满足三个条件才能继续持有希腊签证：
1. 全日制在读证明（由希腊或欧盟认可的学校出具）；
2. 经济依赖父母（提供近6个月银行转账记录）；
3. 未结婚（需提供官方未婚证明）。
满足这些条件的子女可一直持有身份，直到完成学业或结婚为止。
转永居/入籍：长期规划的注意点
问：持有黄金签证多久可以转永居？需要居住要求吗？
持有希腊黄金签证满7年，且每年在希腊居住不少于183天（成为税务居民），即可申请永居。永居申请无需语言考试，但需提供稳定收入证明（如房产租金、存款利息等，每月不低于希腊最低薪资标准）。
若想进一步入籍，需在希腊居住满10年，且通过希腊语A2水平考试。与美国EB-5投资移民相比，希腊黄金签证的永居和入籍路径更灵活，居住要求也相对宽松。
