一、前期准备阶段（T0-T30天：锁定合规区域与预算规划）
此阶段核心任务是确认雅典符合25万欧黄金签证（Golden Visa）要求的合规区域，并完成初步预算。2026年希腊移民政策中，雅典大部分区域仍维持25万欧净值投资门槛，但需注意部分热门区域如Kifissia的房产净值可能接近阈值，需提前核查。
1. 区域合规核查
投资者需委托当地律师查询希腊土地登记局（Cadastre）数据库，确认目标房产所在区域是否属于“非限制性区域”（Non-restricted Area）。费用约500-1000欧元，包含律师服务费与数据库查询费。
2. 预算规划
除房产净值25万欧外，需预留以下费用：中介咨询费（1%-2%房价）、律师预咨询费（约300欧元）。提醒：总预算需额外增加10%-15%覆盖后续交易税费，避免资金缺口。
二、购房交易阶段（T31-T90天：完成房产交割）
此阶段是投资移民的关键环节，需严格遵循希腊法律流程，确保交易合规。
1. 关键步骤
- 签署预订协议（Reservation Agreement）：支付10%定金（约2.5万欧），锁定房产；
- 尽职调查（Due Diligence）：律师核查房产产权、有无抵押/查封等，耗时约20天；
- 签署正式购房合同（Purchase Contract）：在公证处完成，同步支付剩余房款。
2. 交易费用拆解
| 费用名称 | 英文术语 | 金额范围 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 定金 | Reservation Deposit | 10%房价 | 可抵扣房款 |
| 律师费 | Legal Fees | 1.5%-2%房价 + 24% VAT | 含尽职调查费 |
| 公证费 | Notary Fees | 0.8%-1.2%房价 | 按合同金额计算 |
| 房产转让税 | Property Transfer Tax | 3%房价（二手房） | 新房为24% VAT替代 |
| 土地注册费 | Land Registry Fee | 0.5%房价 | 登记产权至买方名下 |
提醒：开设希腊银行账户是支付房款的前提，开户费约100欧元，需提供护照、地址证明等材料。
三、签证申请阶段（T91-T150天：提交黄金签证申请）
完成房产交易后，即可向希腊移民局（Migration Service）提交黄金签证申请。2026年政策下，申请无需面试，审批周期约60天。
1. 必备材料
- 有效护照（Passport）及翻译公证；
- 购房合同（经公证处认证）；
- 资金来源证明（如银行流水、工资单）；
- 无犯罪记录证明（Police Clearance Certificate）及双认证；
- 健康保险（Health Insurance）覆盖希腊境内。
2. 申请费用
签证申请费：150欧元/人；翻译公证费：每份文件50-100欧元；无犯罪记录双认证费：约200欧元/人。对比EB-5投资移民，希腊黄金签证无排期，审批效率更高，适合追求快速拿身份的投资者。
四、获批与后续阶段（T151-T180天：领取签证及续签）
获批后，投资者将获得有效期5年的希腊签证（Greek Visa），可自由出入申根区。后续需注意：
- 续签：每5年续签一次，需保持房产持有，无居住要求；
- 永居申请：持有黄金签证满7年，可申请希腊永居（Permanent Residence Permit）；
- 费用：续签费约200欧元/人，永居申请费约500欧元/人。
提醒：若携带子女随行，需确保子女年龄不超过21岁（2026年政策未变），否则需额外准备材料。