1. 选雅典区域时，哪些地方2026年新政下不再符合25万欧黄金签证要求？
2026年希腊移民局更新了黄金签证合规区域清单，雅典部分热门核心区域已被移出25万欧购房的合格范围。比如市中心Syntagma广场周边部分地段、Plaka老城区部分区域，以及南部沿海Glyfada的高端地段，现在需50万欧以上购房金额才能申请。
你选房前务必做两件事：一是登录希腊移民局官网下载2026版《黄金签证合规区域划分地图》，确认目标房产所在区域是否在25万欧门槛内；二是要求中介提供区域官方合规证明，别仅听口头承诺，避免因区域不合规导致无法获得希腊签证。
2. 除25万欧房价外，购房前还需预留哪些隐性费用到预算？
隐性费用通常占总房价7%-10%，需提前规划：
- 增值税（VAT）：2026年后新建未售新房需缴24%VAT；二手房免VAT，但缴3%转让税。
- 律师费：1.5%-2%，用于房产背景调查、合同审核（需希腊持牌律师）。
- 公证费：0.5%-1%，覆盖合同公证手续。
- 登记费：0.5%，用于房产过户登记至希腊土地 registry。
- 中介费：2%-3%（通过中介购房时）。
- 年度房产税：按评估价0.1%-0.7%缴纳，需纳入长期预算。
示例：25万欧二手房的附加费用约25万×(3%+1.5%+0.5%+0.5%+2%)=1.875万欧，总预算需26.875万欧左右，避免资金缺口影响交易。
3. 区域选择会影响永居续签或子女教育衔接吗？
永居续签方面：只要初始申请时区域合规，后续即使区域被移出列表，也不影响续签——但选流动性强的区域（如北部Kifissia、南部Alimos）更利于未来出租或出售，保值性更高。
子女教育方面：带娃家庭建议选靠近国际学校的区域。比如北部Ekali、Kifissia有ACS雅典国际学校，南部Glyfada也有优质国际学校，这些区域的1-2居室公寓多在25万欧预算内，既能满足黄金签证要求，又方便子女入学。
4. 组合购房（多套房产）是否符合25万欧黄金签证要求？
符合。希腊黄金签证允许组合购买多套合规区域房产，总金额达标即可（如两套12.5万欧公寓）。但需注意：每套房产需单独做背景调查（无抵押、产权纠纷），产权需登记在申请人或直系亲属名下；组合购房的附加费用按每套计算，预算需适当增加。